Tout ce qu’il faut savoir sur le logement social
Les bailleurs sociaux
Il y a près de 500 organismes HLM en France, qui gèrent environ 5 millions de logements. C’est par conséquent un secteur qui a un poids important, à la fois au niveau économique (17 milliards d’euros d’investissement, 21 milliards d’euros de loyers) et au niveau social (10 millions de personnes logées, avec une demande qui reste très forte dans les zones tendues comme l’Ile-de-France).
Il y a différentes catégories d’organismes sociaux :
Les OPH : Offices Publics de l’Habitat (anciennement OPAC et OPHLM qui ont été regroupées sous un même statut). Ce sont des établissements publics à caractère industriels et commercial (EPIC), rattachés à une collectivité locale (commune, département) ou à un établissement public (EPCI), et qui exercent une mission d’intérêt général. Ils ont pour principales compétences la construction, l'acquisition, l'amélioration, la gestion et la location des logements destinés aux personnes aux revenus modestes. Exemples : Maine et Loire Habitat, Angers Loire Habitat
Les ESH : Entreprises Sociales pour l’Habitat. Ce sont des sociétés anonymes investies d’une mission d’intérêt général, qui logent les personnes et familles éligibles au logement social. Elles sont agréées par une autorité administrative. Les collectivités territoriales et des représentants des locataires sont représentés à leur conseil d’administration, en plus d’un actionnaire de référence qui détient la majorité du capital (collectivités territoriales et leurs établissements publics, UESL, entreprises, organismes financiers, associations…), ainsi que d’autres personnes morales et physiques qui peuvent être actionnaires minoritaires (les personnes physiques ne peuvent posséder plus de 2% du capital). Exemples : CDC Habitat, LogisOuest, Podeliha.
Les Sociétés d’économie mixte (SEM), qui sont des sociétés à capital mixte public / privé, peuvent être agréées pour réaliser et gérer des logements locatifs sociaux. Les SEM gèrent environ 500 000 logements. Exemple: SOCLOVA
Les COOP’HLM : ce sont des sociétés à capital variable fondées sur les principes coopératifs de démocratie et de transparence. La gouvernance de ces structures est divisée selon les statuts entre les utilisateurs, les investisseurs, les salariés et les collectivités publiques.
Les ESH et les OPH sont majoritaires et plus ou moins à part égales dans le secteur social (200-250 organismes, > 2 millions de logements), les COOP’HLM détenant environ 70 000 logements.Les organismes Hlm assurent une mission d’intérêt général qui vise à offrir un logement de qualité, en location ou en accession sociale à la propriété, à tous les ménages qui peinent à se loger dans les conditions du marché et permet ainsi de préserver et améliorer leur pouvoir d’achat. Le parc locatif social occupe une place essentielle dans notre société. Il est constitué en France de plus de 5 millions de logements et dans le Maine et Loire de plus de 61 000 logements. Le parc locatif représente 15% des résidences principales et loge plus de 10 millions de personnes. Mixité, solidarité, progrès : ces valeurs fondatrices du Mouvement Hlm guident au quotidien l'action de 755 organismes Hlm.
Une activité encadrée et transparente
En tant qu'établissement public, l'OPH est soumis au contrôle de la Chambre Régionale des Comptes et de l'ANCOLS (Agence Nationale de Contrôle du Logement Social), les ESH au contrôle de l’ANCOLS.
Les comptes annuels sont certifiés par un commissaire aux comptes.
Les constructions de logement sont soumises à un agrément avec l'Etat. En effet, depuis 1979, c’est la signature d’une convention entre le bailleur social et l’Etat, qui fait entrer un logement dans la catégorie du logement social. C’est cette même convention qui détermine le montant du loyer au mètre carré. En effet, c’est l’une des caractéristiques du logement social : la nature du prêt octroyé par l’Etat pour financer la construction de l’immeuble va déterminer le montant du loyer. Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur, en contrepartie, devra proposer des loyers faibles, destinés à des personnes aux ressources modestes. Les logements locatifs qu’ils produisent sont soumis de manière pérenne à des plafonds de loyers et les attributions sont réalisées sous conditions de ressources.
Un financement diversifié
Le financement d’une construction Hlm repose sur des prêts émis par la Caisse des Dépôts, adossés aux encours du Livret A, les fonds propres de l’organisme et des aides de l’Etat sous la forme de subventions ou d’avantages fiscaux (taux réduit de TVA et exonération de Taxe foncière sur les propriétés bâties). La dernière source de financement est la participation des employeurs, à travers Action Logement, à l’effort de construction, destiné au logement des salariés. Elle prend la forme de prêts et de subventions et donne lieu également à des droits de réservation.
De montants variables, les aides des collectivités locales sont fréquentes et tout aussi nécessaires à l’équilibre financier des opérations. Elles peuvent prendre des formes diverses : subventions d’investissement directes, garantie d’emprunt pour permettre le prêt auprès de la Caisse des Dépôts, cession de foncier avec décote ou encore prise en charge de la viabilisation des terrains. Ces contributions leur permettent en retour de bénéficier de droits de réservation sur une partie des logements construits.
La production de logements Hlm est financée à près de 75% par des emprunts contractés auprès de la Caisse des Dépôts, qui utilise à cette fin les ressources issues du Livret A, du Livret Développement Durable et du Livret d'Epargne Populaire. Les dépôts effectués sur ces livrets sont centralisés en partie par la Caisse des Dépôts, qui prête cet argent aux organismes Hlm sur le très long terme. Avec 63 millions de comptes ouverts, le livret A est le support d'épargne le plus répandu, même en temps de crise.
Les différentes catégories de logement social
Il existe plusieurs catégories de logements sociaux suivant les prêts et subventions accordés aux organismes, lors de la construction de l’immeuble :
Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) réservé aux personnes en situation de grande précarité qui cumulent des difficultés sociales et économiques. Les loyers sont compris entre 4,56 euros/m2 et 5,97 euros/m2 selon les régions.
Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) correspond aux HLM traditionnels. Les loyers sont compris entre 5,14 euros/m2 et 6,70 euros/m2 selon les zones. Plus de 80 % des logements sociaux sont régis par ce plafond de loyer et de ressources.
Le PLS (Prêt Locatif Social) finance des logements situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est le plus tendu. Les loyers sont compris entre 7,71 euros/m2 et 13,07 euros/m2.
Le PLI (Prêt Locatif Intermédiaire) visant à répondre aux besoins des ménages qui disposent de revenus trop élevés pour accéder au parc social mais insuffisants pour se loger sans difficultés dans le parc locatif privé.
En fonction de la nature du prêt, le plafond de revenus pris en compte pour avoir droit au logement social est différent. Il existe ainsi trois niveaux de plafonds progressifs qui correspondent à trois niveaux de loyers. Plus le loyer est élevé, plus les ressources du ménage le sont.
Un système très contrôlé, des arbitrages complexes
De l'enregistement de la demande jusqu'à la tenue de la Commission d'attribution des logements (CAL), la procédure est extrêment contrôlée. Elle associe les bailleurs sociaux et différents acteurs disposant de droits de réservation sur les logements (mairies, préfectures, comités interprofessionnels du logement).
Les défis qui mobilisent les acteurs du logement social
Faire face à une demande croissante des ménages
S'adapter aux exigences du développement durable
Promouvoir l'accession à la propriété
Rénover les grands quartiers d'habitat social
Oeuvrer à la cohésion territoriale
Améliorer la qualité des services rendus
Répondre à l'urgence des besoins
Contribuer à pallier le déficit de logements abordables
Un parc écoperformant
Les performances du parc Hlm sont supérieures à celles du reste du secteur résidentiel : tous logements Hlm confondus, la consommation moyenne en énergie primaire (chauffage et eau chaude) est inférieure de 30% à celle de l'ensemble du parc résidentiel. La consommation d'eau moyenne est de 100 litres par jour et par habitant dans le logement social contre 150 litres au niveau national.
Depuis 2009, la production neuve est réalisée selon la norme Bâtiment basse consommation. Le secteur du logement social s'est engagé à atteindre d'ici 2015 la réhabilitation thermique de 100 000 logements par an.